Cómo funcionan las hipotecas inversas y cuándo tener cuidado

La mayoría de las hipotecas inversas son home equity conversion mortgages (HECMs, o hipotecas de conversión del capital de vivienda), y están aseguradas por la FHA (Administración Federal de Vivienda). Actualmente, el valor máximo de la vivienda que una HECM puede considerar para tu préstamo es $1,249,125.

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

Con una hipoteca regular, tú le haces pagos al prestamista y el saldo de tu préstamo baja. Con una hipoteca inversa, funciona al revés. El prestamista te paga a ti, y el saldo de tu préstamo sube a medida que se acumulan intereses y cargos.

Puedes recibir el dinero de varias formas:

• Una suma global
• Pagos mensuales
• Una línea de crédito de la que puedes disponer según lo necesites
• Una combinación de estas opciones

Cuánto puedes recibir depende de tu edad, el valor de tu casa, las tasas de interés actuales y cuánto debes todavía de tu vivienda. Los prestatarios de mayor edad y las viviendas con más capital califican para recibir más.

¿Quién califica para una hipoteca inversa?

Para una HECM, generalmente:

• Al menos uno de los prestatarios debe tener 62 años o más.
• La vivienda debe ser tu residencia principal.
• Debes ser dueño de la vivienda sin deudas o tener un capital significativo. (Nota: cualquier hipoteca existente se paga con el dinero de la hipoteca inversa antes de que recibas un solo pago).
• Debes completar una asesoría con un consejero aprobado por HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.).
• El prestamista revisará tus finanzas para asegurarse de que puedas mantener el pago de impuestos, seguros y costos de mantenimiento.

¿Cuánto cuesta?

Las hipotecas inversas son costosas de establecer. Los costos generalmente incluyen:

• Una prima de seguro hipotecario inicial del 2% del valor de tu vivienda, hasta el límite del préstamo
• Una prima de seguro hipotecario anual del 0.5% del saldo de tu préstamo
• Cargos de originación, que tienen un límite máximo
• Costos de cierre, como una tasación y seguro de título (los mismos que verías con una hipoteca convencional)
• Intereses, que se suman a tu saldo cada mes

La mayoría de los costos se pueden pagar con el propio préstamo, pero eso significa menos dinero para ti y un saldo mayor.

¿Qué pasa cuando el préstamo vence?

No haces pagos mensuales, pero el préstamo sí tiene que reembolsarse. Eso ocurre cuando:

• El último prestatario fallece
• Vendes la vivienda
• Te mudas por más de 12 meses seguidos (como mudarte a un hogar de ancianos)
• No pagas los impuestos sobre la propiedad o el seguro
• Dejas que la vivienda caiga en un deterioro grave

¿Qué les pasa a tus herederos?

Cuando el préstamo vence, tus herederos pueden vender la vivienda y quedarse con lo que sobre después de pagar el préstamo. También pueden pagar el préstamo y quedarse con la vivienda. Si la vivienda vale menos que el saldo del préstamo, nunca deberán más de lo que vale la vivienda. En general, pueden liquidar el préstamo por el 95% del valor tasado de la vivienda.

Riesgos que debes vigilar

• Perder tu vivienda por impuestos y seguros es el riesgo más común para los prestatarios de hipotecas inversas. Asegúrate de poder costear estos gastos durante los próximos años.
• Si tu cónyuge es menor de 62 años y no es prestatario, asegúrate de que esté registrado como cónyuge no prestatario elegible. Eso puede permitirle quedarse en la vivienda después de que tú fallezcas, bajo ciertas condiciones.
• El préstamo crece con el tiempo, lo que reduce el capital y lo que heredan tus herederos.
• El dinero de la hipoteca inversa no cuenta como ingreso, pero el dinero que quede en tu cuenta bancaria podría afectar si eres elegible para SSI (Ingreso de Seguridad Suplementario) o Medicaid.
• Desconfía de cualquier persona que te presione a usar el dinero para comprar una anualidad, una inversión o reparaciones del hogar que ellos mismos venden.

Alternativas a considerar

• Mudarte a una vivienda más pequeña y menos costosa
• Programas de alivio de impuestos sobre la propiedad para propietarios de mayor edad
• Un préstamo sobre el capital de tu vivienda o una línea de crédito, si puedes costear los pagos
• Subsidios estatales y locales para reparaciones del hogar destinados a adultos mayores